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台北市 / 綜合報導

平均地權條例修法在今年7月上路，這一次政府出5大重拳遏止炒房。房產業者普遍也認為，這是政府力道最重的打房政策，內容包含禁止預售屋、新建成屋的換約轉售，以及重罰不動產炒作行為，最高5000萬罰鍰，同時建立檢舉獎金機制，了解投資行情的消息人士指出，這一波打房的措施的確讓不少的投資客卻步，短期之內，房市應該會以剛性需求的自購為主，今天的FOCUS專題帶您了解修法後的影響。

房舍不大，一房一廳一衛浴，但對不少年輕首購族而言，已經是非常奢侈的需求，在這個寸土寸金的年代，要擁有自用宅對許多人而言是遙不可及的夢想，而隨著「平均地權條例」修法在7月1日上路，對於房市影響究竟有多大？其實這一次政府出了5大重拳，就是要遏止炒房，包含禁止預售屋、新屋換約轉售，重罰不動產炒作行為，最高5000萬罰鍰，和建立檢舉獎金機制，實收罰鍰中提高30%作為檢舉獎金，此外更管制私法人購屋，並限制取得後5年內不得移轉，以及預售屋買賣契約若解約，建商應在30日內申報登錄。

種種措施讓投資客快速縮手，知情人士也透露，近半年的投資的標的也出現改變，房產投資者：「預售屋可能下訂單，然後他就會有一張紅單，然後之後再把買一坪是30萬好了，然後轉賣可能一坪賺1萬或2萬，然後就把那一張紅單轉賣出去，然後他就從中獲取差價，所以他只是需要付一個訂金，很小資本就是大概10萬塊左右，然後他就可以轉賣然後之後，就賺房子的價差，紅單現在就是不能買賣了，所以大部分的人就是在操作預售屋，有聽說之前有在操作這個，現在他們就是都，沒有這個方面的操作了，他們會轉往中古屋過去，但是因為中古屋政府也有，房地合一稅的稅金也比較多，所以暫時這些投資客，他們對於短期之內的買賣，也會比較的保守一點。」

的確根據內政部統計數字來看，今年1月10日立法院三讀通過，修正平均地權條例部分條文，因此112年第1季「短期交易」比例下降到49.53%，和111年第4季73.79%相較之下，減少大約24.3個百分點，顯示投資客的快速買賣正在收斂；從另外一個數字來看，平均地權條例修正新制上路後，房價雖還沒有大幅度修正，但是整體成交量也開始降低。

以六都地政局最新統計數字來看，6月買賣移轉棟數為2.07萬棟，和上個月相較減少3.2%，和去年同期相比減少2.9%左右，至於1至6月六都整體交易量合計為10.73萬棟，較去年同期減少18.4%創5年新低，其中又以桃園減少最多。不動產業者王棟隆：「因為預售屋往往就是房地產的領頭羊，就是反映的是未來的房價，現在目前正個市場上，接待中心的來客數，最少少了3到4成我們可見說，之前的投機客戶群有多大，所以整個來說目前，不過目前是回復到一個剛性需求，自住型客戶的一個市場，買賣的市場，買的人少了自然漲的空間就少了，所以目前的一個房價，是有控制有趨緩的一個狀況。」

平均地權條例的制定精神，就在於解決不當投資，希望符合所謂的居住正義，目前的確看出短線操作受到了影響，然而後續可能延伸部分的問題，包含民眾若有臨時的資金需求，無法賣屋求現，又或者採高槓桿操作的中小型建商，無法大量賣預售屋賺取資金，再繼續蓋房，恐怕因交屋困難掀起倒閉潮，房價反被大型建商壟斷和操作，這些都是有待政府繼續思考，並研擬出相關的因應措施。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

今年上半年建物買賣移轉棟數創下5年來新低，房市交易緊縮影響稅收，尤其以轉售增值部分課稅的房地合一稅，今年上半年個人部分年減10.4%，六都中只有新北市出現年增，但仍不敵嘉義市的增幅高達60.9%，位居第二的是屏東縣，年增28.7%。專家分析，受惠主力都會區價格的排擠效應，且價格基期低，轉售有較大增值空間。

財政部推出的新青年安心成家房貸在8月上路，貸款額度最高增加1千萬元，貸款年限也延長至40年，寬限期則為5年，房貸利率在政府補貼後為1.775％，被市場認為首購大利多，若以貸款8成推算，接下來市場將以1200萬左右的物件最為搶手。

不過，對於首購族來說，購屋總價1200萬元預算，小資家庭怎麼買房最划算呢？根據實價登錄資料，統計2023年以來，北台灣三都總價千萬元以內、主建物面積30坪以上，最適合家庭購屋者居住的交易，發現桃園市竟多達892筆稱霸北台灣，贏過新北市的191筆及台北市的19筆，其中前三名熱區，分別是第一名的中壢區137筆，以及桃園區的135筆，第三名則是楊梅區的127筆。



台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，千萬左右預算要卡位雙北通常都是買小、買老或買遠，物件的機能、坪數不一定能符合家庭型購屋族的需求，不過同樣預算在桃園可買到中壢區、桃園區，都屬開發成熟的蛋黃區，除了車站商圈外，前者有海華特區、後者有藝文特區，一般會以為區域房價相對較高，如桃園區新建案平均每戶交易單價來到35萬元上下，屋齡5年以上中古屋也有24萬元左右水準，但實務上正因為開發較早，當地多會有屋齡落在20-30年左右的中古屋，因公設比低等因素，購屋族更有機會以較低預算買到物美價廉的大三房產品。



台灣房屋春日直營店店長蔡正坤指出，以桃園區來說，千萬總價的大三房產品，首選為大有特區，主要因為該區三房住宅量體大、選擇多；其次生活機無虞，有黃昏市場、全聯等店家，就學部分有快樂國小、大有國中等共四所國小、兩所國中；第三則是總價壓力輕，大有區與小檜溪重劃區、藝文特區為鄰，同樣坪數產品較上述兩區便宜200-300萬元，相當適合預算不多的年輕族群。



蔡正坤提及，桃園區龍安特區生活機能也不錯，房屋單價也較其他區塊便宜，加上區內多有屋齡落在20-25年間的中古屋，頗符合小資家庭使用。此外，國際路、中平路周邊，因有省道建設開發較早，周遭社區多以舊大樓為主，小環境內有中山國小、黃昏市場等機能，也是不錯高CP值購屋區域。



張旭嵐提醒，新青年安心成家房貸確實在貸款年限、寬限期及利率上都相當優惠，相信可幫助到年輕人減輕購屋負擔，不過須注意的是，一.該方案雖然沒有年齡限制，但必須是借款人本人，及配偶、未成年子女名下都沒有房產才能夠申辦；二.優惠利率期更只有3年，若3年後補貼取消，央行仍持續升息的話，購屋族得評估自身財力是否可負荷；三.轉增貸不適用，已經購屋的房貸族只能大嘆可惜。

台中海線地區近年在中科擴廠效應帶動下，不僅帶來大量人口紅利，交通建設也逐步到位，其中，政府斥資總經費21.64億闢建的「特五號」中科西南向聯外道路終於完工！台中市長盧秀燕、內政部常務次長吳堂安於2023年8月4日一同到場主持通車祈福典禮，並正式開放通車，對此，房產業者紛紛表示，「特五號快速道路為周遭區域挹注強勁動能，未來房市前景相當值得期待。」

「特五號」中科西南向聯外道路，由龍井區中興路起向東延伸至西屯路三段，全長約2,074公尺、寬40公尺，並以立體交叉方式，規劃不落墩方式的鋼箱型橋樑跨越臺灣大道，預期可紓解中科、台灣大道等區域的尖峰時段車潮，也能縮減海線地區至中科距離，以及縮短銜接國道1號、3號與74號快速道路車程，有效串聯西屯及海線生活圈。



全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，有鑑於開發商跟著重大建設走，特五號通車無疑對區域房市是一大助力，不僅如此，光田綜合醫院向上院區也將於2024年中開始營運，屆時也將引入就業人口為區域帶來商業效益，未來捷運藍線也預計在台鐵沙鹿站與台鐵銜接形成雙鐵共構，吸引七期一線建商如寶輝、龍寶、磐鈺西移推案。



進一步觀察周遭房市，已有不少品牌建商搶進布局，如精銳新創子公司鴻豫建設推出大樓案「鴻豫境」，久樘開發推出「久樘花漾天鵝」，精銳建設推出「精銳闊」，茂洋建設推出東海商圈「晴山洋洋」，依目前發展態勢，勢必會翻轉整個西台中，未來區域發展可期。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2023年7月分數46.6分，分數較6月（43.4分）增加3.2分，對應燈號依然為綠燈。風向球六大構成項目呈現「三升、一平、二降」，其中預售屋推案量、來客組數、成交組數分數上升，待售建案個數分數持平，新成屋戶數、議價率分數下滑。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，北台灣新建案市場表現力抗平均地權新制，仰賴新北、桃園指標案強力輸出，以產業發展題材、低總價門檻等條件，拼出穩定成交量。眼看市場買方仍在，潛銷許久的建案也紛紛浮出水面，正式公開銷售，使7月預售屋推案量明顯增加。

指標建案相繼進場，使7月北台灣預售屋推案量逾900億元，大台北單一案量逾15億元以上的指標案，有台北市-松山「揚昇君悅」；新北市-中和「忠孝芯城」、土城「金城帝寶1號」及「金城帝寶2號」、泰山「景賀」、林口「聯廣闊境」及「Classy Home」、五股「快樂王國-理享城」、淡水「鴻灃COMO」等。

桃竹地區單一案量逾15億元以上的指標案，為桃園市-中壢「大華畔」和「耑鑄」、龜山「丹佛花都」、大園「美術水公園」；新竹市北區「富宇-仰睦」及新竹縣-新豐「富來.森之青」、竹東「富宇瑀玥」等案。

7月完工釋出的新成屋戶數僅約2百戶，且沒有單一案量逾15億元以上的指標新案。

雖說新推案增加，但7月線上待售住宅建案數與上月差異不大，因為市場上仍有中小量體建案，以相對低單價等優勢，陸續完銷結案。至於7月北台灣新建案平均議價率，同上半年在10％至12％間游移。

代表市況的來客與成交組數構項，7月住展風向球追蹤的指標建案平均來客組數約為26.8組／週，較6月（24.6組／週）增加2.2組／週，月增8.94％。7月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約3.2組／週，較6月（2.7組／週）增加0.5組／週，月增18.52％。

成采錡表示，7月北台灣房市由捷運周邊的推案熱區撐場，像是有指標新案公開銷售的土城永寧捷運站周邊，以及有機捷行經的林口新市鎮、龜山A7重劃區、青埔特區等地，人氣、買氣表現相對穩定，成交產品仍以相對低總價小宅為主，並有部分業者回饋，通勤月票有助於縮短買方的猶豫期。至於北市，整體市況依然冷清，特別是鎖定換屋、置產族的高總價單位，在央行第二戶限貸令牽制下，多數單周成交量難破蛋。

新北、桃園新建案市場表現優於預期，業者推案信心增強，紛紛醞釀在8、9月公開新案。另因新建案產品規劃已經因應法規、市場現況調整，多擁有開價較貼近行情或總價門檻相對低等優勢，線上剩中大坪數產品的舊案，也相繼改變銷售策略應戰，推出新優惠方案，想撿便宜的自住客，不妨趁這時候積極看房、比價。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

今年上半年買賣移轉內政部創5年來新低，房市交易緊縮影響稅收，尤其以轉售增值部分課稅的房地合一稅今年上半年個人的部分年減10.4%，但嘉義市、屏東縣、新北市等3個縣市上半年稅收不減反增。

其中嘉義市及屏東縣稅收分別年增60.0%、28.7%，房價年成長10.4%、13.8%最為傲人。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，雖然市場交易量走低，買方以自用為主，但房價並未鬆動，買方基於總價考量轉往相對低價區，故嘉義市及屏東縣受惠主力都會區價格排擠效果，且價格基期低，轉售有較大的增值空間。

重大建設多元 屏東緊追高雄

今年上半年個人房地合一稅破億，且跟去年同期相比成長的有嘉義市1.93億元、年增60.9%，屏東縣3.09億元、年增28.7%，新北市25.57億元、年增0.3%。郎美囡表示，嘉義市及屏東縣主要是價格相對低有補漲之勢，新北市重劃區多，新房或是中古選擇性大，且通勤方便，低價優勢產生磁吸效應。

在房價方面，新北市今年上半年平均房價38.7萬元跟去年相當，年增幅僅0.3%，嘉義市平均房價突破2字頭，今年平均每坪20.0萬元，年增10.4%，屏東縣房價成長最為顯著，今年平均16.6萬元，年成長高達13.8%。大家房屋屏東公園加盟店店東陳宗慶指出，屏東縣有多項重大建設帶動，交通部分有屏東高鐵站、高屏第二條快速道路，產業方面有屏東科技產業園區、義大休閒產業園區，醫療則有高雄榮總屏東分院，此外，還有斥資25億的國際棒球場，各項建設發展可期，房價又低於高雄市，且屏東市行車至高雄市中心約40分鐘到1小時，潮州鎮到高雄市僅需半小時，吸引不少來自高雄的買方，目前房市以自用為主，多數是屏東當地的換屋及首購族。

價格大躍進 買方多思量

屏東市目前的大樓新案價格也來到每坪35萬上下，價格不輸高雄市外圍地段，郎美囡認為，相對低價區的這幾年具有價格競爭力，卻也隨著新案價格走高，整體房價水位拉高，價格優勢降低，買方反而考慮回歸主力都會區。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

代表北台灣新建案市況的住展風向球7月分數為46.6分，對應燈號維持象徵復甦安全的綠燈。專家分析，7月北台灣房市由捷運周邊的熱區撐場，成交產品以相對低總價的小宅為主。

住展雜誌指出，7月風向球的6大構成項目呈現預售屋推案量、來客組數、成交組數分數上升，待售建案個數分數持平，新成屋戶數、議價率分數下滑。

預售屋推案量方面，7月北台灣預售屋推案量超過新台幣900億元，大台北地區單一案量15億元以上的指標案分別位於台北市松山區，新北市中和、土城、泰山、林口、五股及淡水區。

桃竹地區單一案量逾15億元的指標案，分別位於桃園市中壢、龜山、大園區，新竹市北區、新竹縣新豐鄉及竹東鎮。

7月完工釋出的新成屋戶數僅200戶，且沒有單一案量超過15億元的指標新案。

住展雜誌分析，雖然新推案增加，但7月線上待售住宅建案數與6月差異不大，因為市場上仍有中小量體建案，以相對低單價等優勢陸續完銷結案；7月北台灣新建案平均議價率則在10%至12%間游移。

觀察代表市況的來客與成交組數，7月住展風向球追蹤的指標建案平均來客組數約每週26.8組，較6月的每週24.6組成長2.2組、月增8.94%；7月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約每週3.2組，較6月的每週2.7組增加0.5組、月增18.52%。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，北台灣7月房市以捷運周邊的推案為主，例如有指標新案公開銷售的土城永寧捷運站，及有機場捷運行經的林口新市鎮、龜山A7重劃區、青埔特區等地，人氣、買氣表現相對穩定，成交產品仍以相對低總價小宅為主，另有部分業者認為通勤月票有助於縮短買方的猶豫期。

成采錡指出，至於台北市，整體市況依然冷清，特別是鎖定換屋、置產族的高總價物件，在中央銀行第2戶限貸令牽制下，多數單週成交量偏低；新北、桃園新建案市場表現優於預期，業者推案信心增強，紛紛醞釀在8、9月公開新案。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】