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北北基桃通勤月票即將實施，雙北多數通勤族是以捷運為主要的交通運具，房仲業者根據實價登錄資料，統計出雙北市捷運共構宅交易價量情形，由小碧潭站的美河市拔得頭籌，新埔站的新巨蛋與南勢角站的南方之星則是緊追在後。

根據實價登錄資料盤點2022年雙北市捷運熱門交易共構宅，由小碧潭捷運站旁的「美河市」41件交易居冠，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，「美河市」是小碧潭站的共構宅，屋齡約為10年左右，位於新店區中央路，與捷運綠線末端站新店站距離不遠，大約半小時左右就能到達台北市中心，小碧潭站上方有京站廣場及IKEA連鎖賣場，周邊也有超市、大型河濱公園、多所小學及高中，生活機能健全。

2022年房價較2021年上漲約1成左右，目前房價落在每坪64.8萬元，比起市中心相對親民，不只深受許多通勤及小家庭族群青睞，也是不少首購族群的購屋好選擇。

而「新巨蛋」則以35件交易量位居第2，陳金萍表示，「新巨蛋」位在板橋區文化路一段，為捷運新埔站的共構宅，交只要一站就能到達板橋站，附近從傳統市場到大型購物中心都有，學區環繞，「新巨蛋」屋齡部分大約13年，2022年房價約81.7萬元，年漲幅8.4%。

第3名則由「南方之星」拿下，交易量為25件，位在中和區的南勢角站，陳金萍說，捷運南勢角站周遭區域發展的較早，商圈生活機能完善，且與南勢角市場、興南夜市及連鎖超市比鄰而居，近年也因環狀線開通的效應，促使坐落於周圍的南勢角站受惠。「南方之星」屋齡約為12年左右，2022年房價約為每坪61.3萬元，年漲幅12.1%，格局坪數規劃多元，從20坪以下到50坪以上的產品都有。

根據內政部統計月報資料顯示，雖然2023年第一季的移轉棟數衰退，不過3月的繼承移轉棟數卻創下歷史單月新高，3月繼承移轉棟數首度超過8000棟，且繼承移轉面積高達33.4萬坪，雙雙創下歷史單月新高，一方面人口老化問題嚴峻，一方面也可能因為1、2月有過年等因素，等到3月才去辦理登記。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台灣即將步入超高齡社會，繼承狀況越來越為普遍，2021年國人的平均壽命為80.86歲，其中男性77.67歲、女性84.25歲，推估這些長輩離開後，繼承者大概以5、60歲的族群居多，由於早年農業社會子女生得多，導致繼承者多、意見也多，若長輩生前沒有先做好規劃，最終往往只能出售變現，才能公平分配，近期可發現近期有些繼承案件都透過法院拍賣。



統計月報顯示，2023年3月建物繼承移轉棟數為8026棟，面積達33.4萬坪，雙雙創下歷史新高，2022年同期僅有6393棟，面積26.9萬坪，繼承狀況越來越為普遍，2023年前三月繼承最多的是新北市的3619棟，其次是台北市的3204棟，高雄市的2131棟，反映這些區域的人口老化，同時因為不動產價值較高，完成繼承移轉登記的數量也多。



曾敬德指出，觀察法院的法拍資料顯示，越來越多不動產拍賣的原因，都是分割遺產(變價)強制執行事件，繼承人之間無法協議分割，透過法院拍賣處理，但也有一些是繼承後在市場出售變現再平均分配，由於每個繼承人的財務狀況不一樣，或者有些人已經在使用該不動產，但其他人有持分卻無法使用，最後往往只能想辦法變現才能妥善分配，加上房地合一稅上路也改變許多繼承的稅務計算方式，建議最好先找專業人士規劃好。

據內政部全台危老重建計畫統計顯示，截至2023年3月底止，台北市危老重建案核准件數達805件，占全國核准件數比例近3成；若以行政區來看，根據台北市最新公布數據顯示，截至2023年2月28日止，核准數量排名前五名依序為中山、大安、士林、大同、北投等區，而中山與大安核准件數更連袂達到百件，重建熱潮可見一斑。安信建經總經理張峰榮表示，危老重建因容積獎勵明確且執行效率快，在內政部積極推動之下遍地開花，台北市核准件數更是高居全國之冠；由於危老時程容積獎勵在2023年5月12日將由4％遞減至2％，預期會再有一波申請送件潮，有意重建的地主應儘快把握時間提出申請。

危老案分布有玄機　地主態度成關鍵



安信建經彙整統計顯示，台北市危老核准件數最高的行政區為中山區，共計達113件，占全市核准件數約14.2％，其次為大安區有100件，所占比例約12.5％，分居3到5名的士林、大同、北投區占比也都達到一成以上。若以危老建案數量密度看來，排名前五則為大同、中正、大安、中山、萬華，顯示中山、大安、大同區不論數量或是密度都在前五名之列，其中排行第一的大同區每平方公里更有高達約15.31個危老建案，遙遙領先第二名中正區的9.99個。



外界普遍認為建商對房價高的地方重建案較感興趣，但實際上並非如此。數據顯示，房價相對低的大同、北投、萬華等地危老案並不少，反觀房價高昂的信義、松山則是倒數二、三名，而南港因住宅存量較少且住宅聚落分散，故歷來重建案不論數量或是密度皆敬陪末座。



張峰榮分析，危老案成敗的關鍵往往在「分回坪數期望值」與「住戶整合」上，信義與松山區因房價水準較高，地主對於分回坪數的期望值也較高，也因此較不易妥協建商給予的分回條件，以致於重建案數量遙遙落後。



房價大漲推升重建意願　大同區老房大翻身



以危老建案核准密度排名第一的大同區為例，該區近年受惠於西區門戶計畫，房價快速飆漲，南大同一帶已有數個建案每坪成交均價達到百萬元以上，引起市場關注。因房價高飛使得建商給予地主分回條件提高，地主重建意願隨之走揚，更易促成重建案。



張峰榮強調，因時程容積獎勵項目幾乎沒額外成本，取得該項容獎的效益最高，但由於時程容積獎勵不斷遞減，老屋地主若有意願重建，不妨把握在5月12日時程容積獎勵砍半之前，儘快評估與參與，才能爭取到最大的重建價值。

張峰榮提醒，不管是與建商協議一般合建、或者危老重建，應篩選有信譽、實績良好的建商；若希望享有重建後的高額容積獎勵，但對申辦流程不夠熟悉，可透過建經公司以「全案管理」委建模式進行重建，以增加自己的資產價值。安信建經重建經驗豐富，可協助地主快速爭取最高之危老獎勵與優惠融資，危老密度最高的大同區亦有老宅加入安信建經「全案管理」委建模式，如近期已進行動土、位於延平北路三段的連棟老宅，因人數多又缺乏傳統開發商或建商角色主導及整合，執行過程中較難以達成共識；安信建經協助為地主成立法人主體，建立股東會的決策來執行重建，並利用決議機制解決意見分歧問題，在短時間內就成功推動重建，達成地主多年來的重建心願。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲忠泰全面進軍商辦市場，首發案「忠泰世界廣場」就請來安藤忠雄規劃。（圖為建案透視圖）

忠泰集團成立35週年，董事長李忠義深耕大直地區，，以「輕井澤」建築成就大直水岸住宅指標鉅作，在去年宣布推出「明日商辦計畫」，目標頂級商辦市場，今年推出首發案「忠泰世界廣場」，位在李忠義最熟悉的大直，特別請來日本大師安藤忠雄規劃，有望成為新商辦地標。

「職人精神，日系精工」一直以來是忠泰建設的核心底蘊，早在2000年就首開純日系建築團隊先例，推出一棟棟質感頂級住宅作品，同時在2017 年，更規劃忠泰園區 JUT COMPLEX ，打造稀有 2232 坪商住綜合聚落，匯聚了美術館、生活風格零售與餐飲於一體，成為台北市旗艦級地標。

忠泰繼續發揮集團優勢，推出「明日商辦計畫」（Office of Tomorrow），以最銳利與前瞻的眼光，展開未來辦公室建築的實踐與挑戰，合作的國際級建築師包括安藤忠雄、團紀彥、MVRDV、隈研吾等大師，精鑄台北市七大指標商辦。

最具代表性的是DBI DESIGN操刀設計的「忠泰明日園區」、團紀彥「聯合經貿廣場」、安藤忠雄「忠泰世界廣場」、林友寒「忠泰陽信廣場」、隈研吾「忠泰華泰廣場」、MVRDV「忠泰旭和廣場」、安藤忠雄「忠泰大華鋼鐵闖廣場」，規模備受各界矚目。

忠泰表示，商辦不單糅合了忠泰獨有的藝術設計品味與國際視野，也建構安全舒適的工作空間，希望讓辦公空間成為促動多元交流的場域，符合新世代的工作需求，引領企業通往下一個永續未來。

位在大直的「忠泰世界廣場」為此系列的重磅首推個案，由日本建築巨擘安藤忠雄親筆設計，也是安藤老師罕見辦公室經典代表作，在設計上完美融合了自然光、綠意和市區街廓，創造破格而流暢的商務空間，加上忠泰携手日本頂尖團隊中鹿營造，主推320～6000坪的頂級商辦規劃，鎖定家族企業創投、金融業與上市櫃企業買家，預估2026年上半年完工啟用。

忠泰建設總經理瞿世泉表示，過去忠泰的商辦產品，多數由企業全棟購入，今年新登場的「忠泰世界廣場」，是集團下少數零售頂級商辦產品，更取得ESG綠建築與LEED智慧綠建築雙認證，大直周邊住宅每坪行情約180~200萬，此案每坪在150萬左右。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

內政部4月25日預告《平均地權條例》配套子法草案，但其中的「實名制檢舉」和「不溯及既往」兩大爭議點，在吹哨者保護機制不完整的情況下，可能會降低檢舉意願，讓炒房者有機會逃脫法律制裁。民眾黨立法院黨團幹事長張其祿、副總召賴香伶和OURs都市改革組織秘書長彭揚凱今（27）日召開了記者會，呼籲內政部應完善吹哨者和揭弊者法規，加強預售屋聯合稽查，主動揪出炒房投機客，同時仍要積極興建社宅，以控制房價的飆升。

立委張其祿表示，《平均地權條例》子法草案最大的漏洞，在於預售屋換約「不溯及既往」，這意味著炒房者有機會逃脫法律制裁，這不僅打臉了內政部長林右昌「打炒房非打房」的宣示，也打臉了去年4月行政院版預售屋換約修法說明第5點「本條本次修正施行前，預售屋或新建成屋買賣契約之買受人已讓與或轉售與第三人並完成換約者，不適用本條規定。惟其於本次修正施行後始讓與契約、轉售及刊登廣告者，即有本條適用，併予敘明。」

張其祿憂心，內政部將子法草案明定了「檢舉獎金制度」，獎金比率為實收罰緩30%，每案獎金不超1000萬元，檢舉人應附「檢舉人個人資料」、「被檢舉人、違規情形、時間、地點」、「足供研判違規行為之具體事證資料」，但若變造事證要移送檢調。對檢舉人要求這麼多義務，卻只給予「直轄市、縣（市）主管機關對於檢舉人之身分相關資料應予保密」的宣示性條文，在保護不充足的情況下，願意冒得罪業者、身分曝光、移送檢調之風險的檢舉者就變得非常少，降低吹哨意願。

張其祿指出，巢運等民團也認為，前述條件等於是閹割吹哨機制，甚至「名為鼓勵檢舉，實則限制檢舉」。這顯示我國保護吹哨者和揭弊者法規和制度仍然需要進一步完善，以保障吹哨者和揭弊者的權益，讓他們能夠及時揭發弊端。同時內政部應加強預售屋聯合稽查，主動揪出炒房投機者，強化對民眾檢舉的核實能力與公信力，才能落實《平均地權條例》修法的核心旨意。

立委賴香伶指出，林右昌最近承認2022年私人法人購買住宅有2萬2502戶，比2019年增加了1倍以上，其中非不動產和建築業者在1年內即出售的比例高達59.63％，明顯存在短期買賣的情況；自房地合一稅2.0實施以來，短期交易帶來的利潤已高達277億元，顯見政府在打擊炒房方面的措施似乎越來越嚴厲，但房價和炒房行為依然不動如山，內政部必須拿出更大魄力關上炒房的後門。

賴香伶表示，過去一年景氣放緩、股市震盪、央行加息，導致台灣房地產銷售量連帶萎縮，房價可能在今年進入冷卻期，但依然無法解決大多數年輕人「買不起、租不起」的問題。林右昌大內宣「20萬戶社宅年底達陣」，不僅將包租代管計算其中，更計入「規劃中」的社宅，明顯在灌水數據。即便將包租代管計算在內，社宅總數仍然不到9萬戶，政府必須拋棄過度美化的數據，透過多元管道加強興辦社宅，目標讓社宅存量達到5％以上，進一步解決高房價和租屋黑市的問題。

賴香伶直言，政府標售公有土地帶頭炒房的問題也必須解決。2021年全台土地交易額創下新高，其中1/5來自政府售地，政府賺大錢之餘，也推高了周邊不動產價格。以桃園市政府為例，從2017至2021年標售公有可開發素地共9.1萬多坪，周邊房價漲幅達到20%；高雄市政府則在2021年售出台積電擴廠周邊土地，趁「積」炒地，使楠梓房價一度上漲54%。除了應限制私人投機炒作，政府和公法人也必須結合社宅政策，重新檢討現行公有土地標售模式，以閒置公有土地優先興建社宅。

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱表示，《平均地權條例》規範私法人購買住宅的初衷，在於回歸住宅「居住使用」而非「投資轉售」，但規定的都更免許中，包括「迅行劃定更新地區」、「都更範圍達公展階段」、「買受計畫範圍內住宅」等部分需要進一步釐清。政府也應完善具名舉報機制、調整舉證強度，以提高檢舉效果。

民眾黨立法院黨團認為，政府必須拿出魄力和實際作為，貫徹《平均地權條例》修正案中落實居住正義的精神，而不是為了炒房者提供「後門」逃亡。除了加強預售屋聯合稽查、完備揭弊者法規，更要加強社宅興建的力道，才能逐步修正台灣長期存在的高房價問題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲位於先嗇宮站的「美麗新境」，2022年以平均每坪56.4萬元的單價，是雙北熱門共構宅中單價最低。

永慶房屋根據實價登錄資料盤點2022年雙北市捷運熱門交易共構宅，交易量前10名共構宅中，有超過半數都位於捷運末段站，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，捷運通勤族大多偏好居住於捷運站附近，但越靠近市中心價格越貴，因此紛紛轉往捷運末段站尋屋。

交易量排名中，單價最低的兩間共構宅，分別為「美麗新境」及「美麗景安」，「美麗新境」位於先嗇宮站，鄰近二重疏洪道重劃區，是三重區近幾年主要開發的重劃區，每坪單價約為56.4萬元。

陳金萍說，二重疏洪道有市政特區建設題材利多，助攻房價年漲幅16.3%；此外，聯外交通完善且便捷，鄰近多間大型賣場、大型公園綠地以及國中小學區，生活所需一應俱全，「美麗新境」以小坪數、2房以下產品為主，總價約1000萬上下，適合偏好沿捷運線找房及預算有限的民眾選購。

位於中和區景安站的「美麗景安」，為中和新蘆線及環狀線的交會站，屋齡約為14年，每坪落在59.1萬元，交易也多為小坪數，陳金萍表示，此區除了捷運外，其他聯外交通也相當發達，整個生活圈內各項機能應有盡有，休閒則有公園及運動中心，周邊也有醫療院所以及學區，不僅往來北市便捷，房價也相對實惠。

陳金萍表示，捷運共構宅擁有「到站即到家」的優勢，且捷運周邊生活機能大多都有一定的水準，非常適合倚賴大眾運輸工具的通勤族及偏好沿捷運線尋屋的民眾，而預算有限的民眾，也可將捷運末段站或是位於新北市的捷運站列入考慮，價格上會相對親民。

不過，捷運宅因為單價高，空間坪數大多會偏小，另外也要注意房屋隔音效果，還有捷運進站產生震動及出入較複雜等問題，並考量自身需求尋屋，才能找到最適合的物件。

▲六都首季土增稅收均減少，台中減少最多。

受到打炒房政策、通膨及升息影響，全國房地產成交量呈現下降趨勢，根據財政部日前公布數據，今年1～3月土地增值稅實徵淨額176億元，減少38.4%；1～3月契稅實徵淨額32億元，減少26.9%，均創近年來同期最大減幅。

而原本買氣熱絡的桃園市也受到影響，桃園市政府地方稅務局表示，今年第1季桃園市土地增值稅實徵淨額20億3,034萬元，申報件數22,068件，與去年同期比較，分別減少30.59%、24.78%；契稅實徵淨額3億4,659萬元，申報件數11,566件，與去年同期比較，分別減少25.33%、24.87%。

其他五都也都呈現負成長趨勢，桃園市政府地方稅務局統計，六都第1季土地增值稅實徵淨額以台中市減少57.03%最多，其次依序高雄市減少43.24%、台北市減少42.51%、台南市減少39.28%、桃園市減少30.59%、新北市減少21.38%。

而第1季契稅實徵淨額則以台北市減少39.14%最多，其次依序新北市減少29.94%、高雄市減少26.74%、台南市減少25.36%、桃園市減少25.33%、台中市減少24.29%。

稅務局表示，目前僅是今年第1季的稅收情形，未來房地交易及相關稅收仍有待觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

內政部公布平均地權條例相關子法，建商大老炮轟，內容完全沒有因應民意而調整，可謂鴨霸打房政策，預料小建商的苦日子要來了！房價下半年加速趕底。中華民國不動產開發公會全國聯合會也發出動員令，號召全台各公會於5月3日緊急會商，將向內政部提出白皮書，力挽狂瀾。

　中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示，條例修正案從年初三讀到現在子法預告，有關預售屋禁止轉讓換約、禁止私法人買房等，引發業界和法學界極大的爭議，質疑有違憲之虞，但是從內政部預告的子法內容，還是鐵了心強渡關山；現在房市急凍，可是相關子法並沒有更周延。

　佳元建設董事長蔡錫全痛批，禁止私法人買房採「原則禁止、例外許可」涉及違憲，預料正派經營法人以後也不敢提出申請，以免被查稅、追查資金來源，建議應改採「原則許可、例外禁止」較為合理。

　台灣省不動產開發公會理事長黃啟倫則點出，投機客透過預售屋短期買賣才是炒房的真正元凶，但平均地權條例5項子法中的「限制預售屋、新建成屋換約轉售」，卻是預售禁止轉讓，不溯及既往，抨擊「政府打炒房，根本打假球」，他認為「無論是新法實施日之前或之後買進的預售屋，都不應轉讓」，建商不應淪為代罪羔羊，替投機客背黑鍋。

　馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，平均地權條例子法限制預售屋轉讓及私法人買房、建立吹哨條款，預料預售屋銷售時間將拉長，對於財務結構不夠健全的中小型建商來說，形成財務上的考驗。

　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，在投資客退場後，預售市場將以自用客戶為主，不過整體經濟不佳，買方對房價上漲預期消失、入手意願降低，建案預售階段銷售率明顯受到衝擊，財務體質不佳的「落跑建商」、「中輟案」可能會愈來愈多。

　事實上，平均地權條例還沒上路，已充分發揮嚇阻預售投資或投機，政策發酵前2021第四季全台預售屋單月成交約1,800億元、成交量超過1.2萬件，不過今年前二月已衰退至單月850億元、成交僅不到5,000件。業者認為，房市量縮已成定局，預料現階段房價高檔盤整後，只要新法一上路，房價將快速趕底。

　何世昌也說，此次修法對代銷公司來說，是一個新的機會點，因建商為避免觸法、承擔風險，會更依賴專業代銷公司把關。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

金管會昨公布，3月底象徵房市買氣的國銀房貸餘額（含催收款）年增降到5.02%，建商推案信心指標的建築融資，年增率降到8.5%，兩大房市指標跌跌不休，同步下探近四年低點。 

高力國際業主代表服務董事黃舒衛說，現在僅剩遞延交屋潮撐盤，預估4月房貸年增恐失守5%大關，但因2022年有疫情、升息而拉低基期，預估房貸年增率降幅將會緩步下滑。 

據金管會統計，2023年3月底國銀房貸餘額（含催收款）9兆3,655億元、建融餘額3兆5,185億元，兩者合計共12兆8,840億元、年增5.95%，改寫46個月新低紀錄。 

銀行局副局長童政彰說，3月底房貸年增率5%，持續走低有三大原因，一、各大財經部會打炒房措施見效，二、2022年來至今，央行五次調升利率，房貸戶負擔加重，三、全球經濟下滑疑慮，讓民眾購屋呈現保守。 

他說，建融年增率降到8.5%，除了打炒房措施、升息效應外，也因通膨導致建材價格走揚，讓建商推案態度趨於保守。一家銀行主管則說，今年首季六都買賣移轉棟數、年減24.1%，是2019年、五年最低交易紀錄，房市買盤續縮，預計建商也會放緩建案開發。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

[NOWnews今日新聞]信義全球資產公司公布台北市店面買賣交易排行榜，中正區台北車站站前商圈以每坪單價近400萬，登上北市金店面冠軍。

專家分析，站前商圈五鐵共構為北市重要交通樞紐，加上有東區門戶計畫、雙子星大樓等重量級開發案加持，帶動站前商圈店面交易向上成長，隨著商圈人潮回籠、疫後店面市場強勢回歸，具改建議題的透店產品，也成為近期收益型買方關注重點。

信義全球資產公司統計2022年實價登錄店面買賣資料發現，中正區開封街一段出現單價382萬元的交易，奪下去年北市店面買賣單坪價格最高紀錄；中山區南京東路二段則以單價295萬元居次；第三名則位在大安區延吉街，以單價235萬入列。

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛觀察，去年包含中正區、中山區、大安區、信義區店面交易，都有單價每坪200萬元以上的交易，主因為疫後百業恢復正常進公司上班，而這些行政區皆有辦公大樓群聚，上班族有日常飲食、休閒娛樂等需求，為區域商圈帶來穩定客源；還有捷運等交通利多，為商圈帶進穩定人潮，活絡商圈商業活動。

2022年單坪最貴中正區店面位在台北車站站前商圈內，此區域集捷運、台鐵、高鐵交通優勢，區域內的店面身價自然不凡。林建勛經理進一步說明，從2017年起實價登錄資料中可看到，在疫情前站前商圈店面交易即曾出現過單坪497萬元的紀錄，顯示該區店面在過去就是炙手可熱的標的。

而去年底開封街一段成交每坪382萬元為歷年次高紀錄，預計待雙子星大樓完工，新百貨商場落成，頂級辦公室釋出、吸引付租能力強的公司行號進駐，未來就業人潮將可成為站前商圈以及周邊西門商圈的店面消費力新動能。

林建勛經理觀察，儘管近期央行再度升息，可能衝擊店面這類租金收益型商品，但只要掌握四個方向，隨著疫後商圈商業活動復甦，店面仍會是資金停泊好去處，其一，優先選擇位在成熟商圈、鄰捷運站交通便捷的標的，畢竟消費人流是實體店面必備的條件；其二，挑選能吸引付租能力高業者願意進駐的店面，除了提升租金收益，此類承租方相對穩定，可減少空置影響。

其三，選擇租金有調升空間的標的，在疫情期間不少店面為避免空置，會有短期降低租金的情形，若依照周邊行情，租金是有調升空間，且隨著區域發展租金還能再向上調整，有助提高租金報酬率；最後，可鎖定具有改建題材的店面產品，由於北市精華區土地稀缺，精華地段透天店面購入後可以收租，未來改建開發還有增值效益，可讓屋齡高的老透店身價不減。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】